自忠路45号本身是一个门牌号，而不是一个独立的商品房小区。 它实际上位于一个大型且著名的住宅社区——宏汇园 的范围内。
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当您查询“自忠路45号”的房价时，您实际上是在查询 宏汇园 小区内，具体门牌号为45号的房源价格，宏汇园是西城区非常热门的“老破小”代表之一,其价格主要由以下几个核心因素决定。
价格范围
根据近期的市场数据（截至2025年底至2025年初）,宏汇园小区的二手房价格大致如下：
- 均价范围： 约 11万 - 13.5万元/平方米。
- 总价范围： 由于户型面积不同，总价差异巨大，通常在 700万元 - 1500万元人民币 之间,甚至更高。
这是一个非常宽泛的范围，具体到每一套房子,价格都会有显著差异。
影响宏汇园（自忠路45号）房价的关键因素
宏汇园作为西城区的标杆性“老破小”，其价格坚挺且内部差异极大,主要受以下几个因素影响：
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学区因素（最重要的因素）
这是决定宏汇园房价的最核心、最关键的因素,宏汇园的学区划分是：
- 小学： 北京市西城区奋斗小学
- 中学： 北京市西城区第十三中学（初中）或北京市西城区第一五六中学（初中）
“学区溢价” 在这里体现得淋漓尽致，同一个小区，带优质学区的房源和不带学区的房源（或学位已被占用），价格可能相差 20%-30%甚至更多，如果您购买的主要目的是为了孩子上学,那么价格会处于小区的上沿。
房屋自身状况
- 楼层： 中间层的房子最受欢迎，价格也最高，低楼层（尤其是一楼）可能潮湿、有噪音，价格会低一些，高楼层（无电梯）对老年人不友好,价格也会受影响。
- 朝向： 南北通透的房子是“硬通货”，价格最高，纯南向次之,东西向或北向的房子价格相对较低。
- 户型和面积： 宏汇园以小户型为主，一居室、一居室一厅、两居室是主流，面积越小，单价可能越高，因为总价门槛低，更适合学区需求，但“刀把”形、异形等户型会拉低单价。
- 装修和保养： “满五唯一”（房产证满五年且是业主唯一住房）且“装修好、保养新”的房子非常抢手，业主报价会高，而“凶宅”、有过严重漏水、或者需要全屋翻新的“老破丑”,价格则会大打折扣。
交易状况
- “满五唯一”： 这是影响税费的关键，如果房子满足“满五唯一”，可以免征个人所得税和增值税，能省下几十万甚至上百万的税费，这类房源在同等条件下更有竞争力,业主也可能因此报出更高价格。
- 学位占用情况： 这是学区房最关键的一点，如果原业主的孩子已经用掉了该房产的入学名额，那么这套房子对于下一个想用学区的买家来说价值会大大降低，价格会显著低于“有学位”的房子。
如何获取最准确的价格？
由于宏汇园内部房源差异巨大，以上只是一个大致的参考，要获取自忠路45号（宏汇园）某一套具体房源的准确价格,您需要通过以下途径：
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房产中介APP（首选）：
（图片来源网络，侵删）- 打开 贝壳找房 或 链家 APP。
- 在搜索框中输入 “宏汇园” 或 “自忠路45号”。
- 您会看到小区内所有在售房源的挂牌价、户型、面积、楼层、朝向、是否“满五唯一”以及最重要的——“是否带学位”。
- 通过筛选功能，您可以非常直观地比较不同房源的价格,了解当前市场的真实报价。
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联系当地房产中介：
直接联系在西城区，特别是金融街/丰盛片区有门店的资深中介，他们对宏汇园的房源了如指掌,能提供最精准的行情分析和房源推荐。
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参考历史成交价：
- 在贝壳找房等平台上，可以查看宏汇园小区的 “成交记录”，这比挂牌价更具参考价值，因为它反映了真实的市场成交价格，您可以对比近期成交的、与您目标房源情况（面积、户型、楼层、学位）相似的房子的成交价。
自忠路45号（宏汇园）的二手房价格是一个动态且高度分化的区间，均价在11万-13.5万/平米。
- 如果您是学区刚需买家： 准备好预算，关注“有学位”、“满五唯一”的房源,价格会偏向区间上沿。
- 如果您是纯自住买家： 可以重点关注“学位已占用”、“楼层或朝向不佳”、“需要装修”的房源，这些房源性价比可能更高,价格会更有竞争力。
强烈建议您使用贝壳找房或链家等平台进行实时查询，并结合中介的专业意见，才能做出最准确的判断。
